L’immobilier devient un actif comme un autre

Un investisseur doit-il porter le même regard qu’hier sur l’immobilier ?

À l’évidence non. Comme d’autres classes d’actifs, l’immobilier suit depuis quelques années une mutation significative. Précisément, le premier changement est qu’il devient un actif comme un autre. Un actif qui se normalise, voire se désacralise. L’évolution des mentalités, l’émergence des nouvelles générations et la montée des prix, en particulier en zone urbaine tendue, affaiblissent la “valeur patrimoniale” accordée à l’immobilier au profit de sa valeur d’usage. La rotation des biens s’accélère. Les investisseurs hésitent moins à procéder à des arbitrages et à faire tourner leur patrimoine. Par ailleurs, ils s’intéressent plus qu’auparavant à la version dématérialisée de l’immobilier (Société Civile de Placement Immobilier, Organisme de Placement Collectif en Immobilier, foncières, tours de table…).

Ces approches nouvelles de l’investissement immobilier tiennent à la nature même de l’usage des biens.

L’immobilier devient connecté, modulaire, apporte des prestations. En tertiaire, on doit compter avec le phénomène du co-working, des lieux tiers, mais aussi avec la tendance des entreprises à favoriser le télétravail. Pour l’immobilier résidentiel, on prendra en considération des pratiques telles que la colocation ou l’habitat “découpable” par exemple. Dans tous les cas, il faut être attentif aux critères environnementaux croissants, susceptibles de fortement dévaloriser des biens trop anciens.

La valeur à accorder à l’investissement immobilier dépend ainsi de toute une série de paramètres complémentaires à l’aspect patrimonial.

L’investisseur doit donc veiller à prendre en compte ces critères émergents et comprendre que l’espace devient un lieu de vie, de partage et de connexion.

C’est en réalité l’approche même de la pierre qui est en plaine évolution. À l’instar des pays anglo-saxons, la tendance ira sans doute vers un rééquilibrage entre le droit d’usage et le droit de propriété. De nouvelles pratiques se font jour comme l’usufruit temporaire et peut-être bientôt les baux emphytéotiques.

En résumé, l’immobilier reste une classe d’actifs intéressante mais il convient de l’aborder avec un œil neuf.

Par Thierry Bazetoux, responsable du marché patrimonial.
(Source : CIC – L’essentiel d’un monde qui bouge – printemps 2019.)